泉州部分房产中介关店裁员

　　□早报记者刘建锋

　　上半年泉州二手房交易首次出现下滑现象，据泉州市房地产管理局发布的数据显示，上半年泉州市区存量房套数2280套，其中住宅交易1600套，同比下降34.53%%。与去年红火的二手房交易市场相比，在二手房交易急速萎缩的情况下，目前房产中介遭遇了迅速发展后的新问题：市场竞争日益激烈、公司交易业绩急速下滑、房价上涨带来的二手房有价无市、市民观望态度浓、房产中介成本扩张等系列问题，目前不少公司面临着收缩规模，裁员关店的局面。

　　现状：房产中介关店裁员

　　7月13日，在某房产中介公司刚装修一新的办公室内，吴总对记者不厌其烦的提问已经完全打不起精神。要是往常，政府新公布的房地产新数据、行业最近动态、市场研究对策、如何提高经纪人素质、提高行业门槛、建立行业协会等话题，吴总肯定是高屋建瓴地谈论一番。归根结底，今年上半年公司二手房交易业绩一直处于不佳状态，6家店面，一个月近30万元的开销成本实在是笔不小的数目。“总不能让公司一直亏下去！”面对行业普遍不景气的现状，吴总又在寻找新的对策。

　　市场的不景气不止影响到一家房产中介公司，从上个月开始某房产中介温总就开始逐渐裁员了，原本以二手房业务为重心的经营方向也发生了变化，只是公司的业绩还是不见上升。

　　一些规模较小的房产中介更是面临生存危机，金总已是今年第二次进行公司裁员了，同时还关闭了一家门店，目前就仅剩一家店面了，10个经纪人也只留下4个人，甚至他还辞退了店长自己亲自来管理店面。“回到最困难创业的时期。”金总透露，其他部分小房产中介由于综合势力竞争不够，长期无交易买卖，面临着店面转让的危机。

　　记者了解到，受房地产市场宏观调控大环境的影响，原本一片繁荣的二手房市场面临夏季寒潮，市场交易业绩长期处于不景气状况，加上即将来临的农历七月淡季，房产中介市场面临新挑战。

　　分析：高房价高税费抑制需求

　　21世纪不动产市场部经理黄昕分析认为，今年上半年泉州二手房交易迅速下滑，但实际上到中介公司来求购房子的人还是有增无减，其主要原因是高房价以及泉州大户型房子阻挡了市场的交易。据公司数据显示，目前公司出售房子的信息主要集中在90平方米至120平方米，每递加30平方米求购人数呈递减趋势，一套稍微好点的房源往往一般都有五六个求购者去看。高房价是市场交易的最大阻力，现在随便一套房子都是政府规定的豪宅范围，以100平方米的房子为例，去年总价在40万元左右，今年需要60万元至70万元；房价不断提升的同时二手房租赁市场也遇到了阻力，稍微好点的单身公寓每个月租金需要1200元至1800元，普通外来员工根本消费不起。

　　其次，国家的税费调整意在限制炒房者，却加重了购房者的成本。中创房产的朱经理认为，现在泉州市区存在大量产权未满五年的房子，二手房交易需要营业税、个人所得税、中介费、契税等，各项税费加起来约占交易总额的10％左右，一套50万元的房子就要缴纳5万多元的费用，而这些费用一般直接由购房者承担；别墅等高档住宅的费用就更高，一套200多万元的房子需要缴纳20多万元税费。

　　另外，泉州市区存量房少、无产权房多、新楼盘推出、股市火暴等也很大程度上限制了二手房市场的发展。

　　除了市场本身存在的因素导致二手房交易下滑，泉州房产中介自身的水平也影响交易业绩。业内人士指出，与福州的房产中介相比，泉州房产中介的老板心态比较浮躁，如去年很多房产中介纷纷成立投资部来赚取高额利润，这样导致公司不重视市场开拓、研究，员工业务素质等得不到提高，当遇到市场不景气时，业绩下滑可想而知；其次，行业门槛低，市场不断冒出新的房产中介公司，加速市场竞争。

　　业界：修炼内功备战下半年

　　尽管整个市场的不景气，但也有部分品牌中介的市场份额受其影响并不大，据21世纪不动产市场分析数据显示：上半年该公司在泉州市区的各单店（不含晋江、石狮）的二手房交易额占泉州市区二手房交易总额的35％左右，成交面积占30％左右，成交套数占20％左右。而骊特房产上半年二手房交易的成交套数约占泉州市区二手房交易总套数的10％左右。

　　业内人士预测，下半年随着部分新楼盘的放量、部分楼盘产权证陆续办出，二手房交易也会迎来新的机遇，不过八九月是泉州传统的交易淡季，二手房低迷情况还将持续两三个月。

　　随着下半年可能迎来的交易好契机，房产中介们都在积极寻找对策。21世纪不动产市场部经理黄昕认为，可以适当引导购房者往城市周边地区、未来发展的新区置业或者单身公寓先过渡；其次房产中介门槛低，竞争无序，中介公司应该加强公司内部管理和实力，如引进先进的管理软件提高行业的技术门槛、提高公司的规模效益和行业资金门槛；在管理上加强公司内部的信息沟通平台、加强与客户交流的客户关系、完善薪资体系、办公自动化等。

　　无忧房产负责人苏明星认为，市场淡季正是房产中介修炼内功的最佳时机，通过培训提高经纪人的专业素质、专业谈判技巧等，而公司的成本运营也应该得

　　到控制，房产中介主要的成本压力是员工成本、租金成本，这些费用占到公司50％以上，在市场交易淡季应该进行适当的调整，如适当精简人员、调整薪资等，提高公司整体工作效率。

　　在公司成本控制上，骊特房产业务总监游健文认为，公司的选址也非常重要，以骊特房产经验，目前各个门店的成本控制在1万元／月，月平均租金水平2000多元，与其他房产中介公司每个月上万元的租金相比，显然在相同的业绩基础上，可以为公司节约很多资金。

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　　投资客撤离

　　深圳楼市成交量今年首次下滑

　　在政策高压和舆论漩涡里，狂奔了10个多月的深圳楼价，终于出现拐点迹象。7月下旬，深圳二手房市场率先松动，二手房交易面积出现了今年的首次大面积下滑。在控制经济过热与调控压力加强的双重预期下，深圳楼市终于有了喘息的机会。然而，房价超出人们想像的上涨，以及投资客的进进出出，也给深圳楼市留下“一地鸡毛”。

　　“与6月上旬相比，7月上旬的二手房成交宗数和成交面积下滑超过三成，下滑原因不是个别房型或个别区域的成交出现异常所致，而是市场整体交易开始趋冷。”中原深港研究中心总监张伟说。

　　受此影响，深圳一手房价格也开始回调。7月16日至22日，深圳全市商品住宅成交均价比前一周每平方米下跌1234元，跌幅达8.63％。

　　在半年前记者曾调查华侨城片区二手房的价格，当时一家中介回复说：“业主要120万元实收，一口价。”该中介表示盘源不多，欲购从速，而且价格一天不同一天。但就在上周，记者突然接到该中介来电询问意向，表示现在有较多盘源在手，价格也有得商量。

　　从先前的“一口价”到如今的“有得商量”，深圳楼市正在发生微妙的变化。

　　记者随后前往华侨城片区的几处底铺，世联行的一位二手房经纪人员告诉记者，这段时间放盘的人的确多了，但是交易量却在下降。以前一天可成交10套，现在只能成交四五套。业主也有些心急，认为现在出台的政策对二手房市场而言均是利空消息，因此都急于出手，有不少业主还主动降低了交易总价。

　　中天置业的一位李姓负责人亦透露曾有业主焦急地致电于他，表示：“现在行情不妙啊，我那两套房你赶紧给我出手吧，价格稍微低一点没关系，能卖则卖吧，不能再拖了。”

　　据中原深港研究中心提供的数据显示，7月上旬，二手房的交易速度明显放缓。宝安和龙岗两区成交量萎缩达五成，南山交易量萎缩近四成，罗湖、福田、盐田也有接近两成的降幅。“二手房交易已明显出现萎缩。”张伟说，目前市场已开始露出颓势。

　　与7月份形成鲜明对比的是，今年上半年，深圳二手房的交易量同比去年上升了45％，是一手交易量的1.6倍，二手房价也迅速上涨。经历了3—6月连续四个月的火爆行情后，到6月底达到顶点。在近期深圳密集出炉的政策压力下，二手房市场率先出现明显的下滑迹象。

　　从香港来的王先生手上还有3套房子，近日也非常着急地要求中介尽快出手，“房价这么高，肯定很危险了，如果是最后一个接盘者，那就会像股市一样被套，风险太大了。”

　　“现在都在清盘离场，我哪还敢留房子在手上，亏一点也卖。”在深圳市场获利颇丰的张小姐的心理在现今投资客中颇有代表性。

　　据悉，从深圳脱身出来的炒家开始频频现身二三线城市，重庆、长沙已出现成规模的深圳看房团。