维修资金成收房焦点

缘由：收房要交维修资金和契税
  近日，一家在台江的新楼盘的部分业主向本报反映，前不久开发商通知业主收房，但是当业主们去收房时却被告知，必须先交齐房价2%的专项维修资金，否则不予办理入住手续；而一家在仓山的楼盘业主也反映，他们楼盘在办理入住手续时，除了要求业主必须交齐专项维修资金外，还得交齐购房契税。记者了解到，目前正是福州新楼盘交房旺季，不少新盘都出现了与上面两个楼盘类似的情况,业主收房要同时交专项维修资金或契税成了矛盾的焦点。业主们很疑惑，到底这些钱该不该交给开发商呢？

调查：强制代收肯定违规
  据记者向有关部门了解，就专项维修资金的缴交，福州市房地产管理局已经早有规定。前年，福州市房管局发出的榕房物[2005]45号文件《关于明确物业专项维修资金缴交约定的通知》中第二条第二项规定：“买受人在办理房屋权属登记手续前，应持《商品房买卖合同》与购房发票，到福州市房地产管理局核定物业专项维修资金缴交金额后，到福州市房地产管理局指定的物业专项维修资金专户代管银行办理物业专项维修资金开户及缴存手续”。
  这就是说，房管部门是要求“买受人”自己去办理专项维修资金的缴交，并没有规定由开发商代收。有业内人士指出，虽然有关部门也没有明确规定开发商不能代收这笔钱，但是也应该由业主自己决定该自己交还是由开发商代交。如果业主信任开发商，或者自己怕麻烦，委托开发商代交当然也可以，但是强制代收肯定是不合法的。即使在购房合同中约定由开发商代办产权证，也应当是在办理产权证时缴纳这些费用。
  而对于缴纳契税问题，有关部门也有明确规定。2004年10月，国家税务总局下发的《关于征收机关直接征收契税的通知》中明确规定：各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税，契税要由征收机关直接征收。这就是说，开发商无权代收契税，各级征收机关也不能委托他们代收。业主应在办理产权证时自己到交易部门交纳。

分析：代收可能借机渔利
  不少业主对开发商的这种做法表示强烈的不满和不理解。他们说，不理解为什么开发商要在交房的时候强行收取本来不属于他们责任范围的契税和专项维修资金？“开发商会如何处理这些费用，我们并不清楚。专项维修资金是否能及时存入房管部门指定的账户，我们也不知情。所以我们很不放心。”一些业主这样说。
  应该说业主们的担心是有道理的。去年，福州南门附近的一个楼盘的业主在办理房产证时发现，收房时已缴给开发商的维修资金，开发商并没有上缴房管局。为此业主们到处找开发商追讨这笔资金，去年业主们把开发商告上法庭，要求归还这笔钱。而据记者了解，类似这个楼盘的情况，在福州并不是孤例。
  不过有知情人士告诉记者，当然有些开发商这么热心于代收这笔费用，倒未必是想侵吞这些钱。而是可以利用办理手续的时间差变相融资坐收渔利。开发商在交房时代收这些费用，相当于间接融到一笔资金。
  有人算了一笔账：假设一套总价50万元的普通商品房，需交纳的契税（1.5%）为7500元，专项维修资金（2%）为10000元，共17500元。一个楼盘假设有300套住房，均以17500元计算，就有500多万元的资金。如果房屋总价高，楼盘规模大，资金数额将更可观。由于从交房至办理产权证中间间隔1年左右时间，开发商完全可以利用这个时间差牟利，缴来的钱款不仅可以作为一笔巨大的流动资金，还可以产生利息。一旦需要，开发商就可能将这部分款项挪用。

提醒：收房前先了解哪些钱该交
  记者了解到，在福州也有不少开发商在交房时是严格按照规定收取相关费用的。一般来说，规范的收房费用包括以下几项内容；一是物业管理费，比较规范的是收取1～3个月的费用；垃圾清运费，按不同面积有不同的收取标准；有线电视初装费，如果是申请移机的话，则可以免收这笔费用；管道煤气初装费，虽然目前对这笔钱的收取有争议，但是在政府有关部门没有正式表态前，这笔费用还是属于正常收费。此外，不少新盘为了防止业主野蛮装修或者因装修损坏公共设施，而加收装修押金，虽然物价部门曾规定不能征收，但是因为收取这笔费用确实有利于保护大多数业主权益，因此大部分业主们也表示理解，所以这项费用实际上已经得到默许。而要提醒业主的是，在装修结束后，应该记得按约定时间取回这笔钱。